Máy tính chi phí xây dựng

Cách tính chi phí xây dựng nhà ở theo m² sàn

Công thức: Kinh phí = (Diện tích sàn × Số tầng + Diện tích móng + Diện tích mái) × Đơn giá × (1 + Dự phòng). Diện tích tính giá không bằng diện tích đất: móng và mái được quy theo hệ số phần trăm, đúng như cách nhà thầu lập báo giá.

Ví dụ nhà phố 5×16 m (80 m²/tầng), 2 tầng, móng băng 40%, mái bê tông 50%, đơn giá trọn gói 6.000.000 đồng/m²:
Sàn 2 tầng: 160 m² · Móng: 80 × 40% = 32 m² · Mái: 80 × 50% = 40 m² → diện tích tính giá 232 m².
Tổng trọn gói: 232 × 6.000.000 = 1.392.000.000 đồng. Phần thô theo đơn giá 3.800.000 đồng/m² là 881.600.000 đồng, chênh lệch 510.400.000 đồng chính là phần hoàn thiện. Cộng dự phòng 10% (139.200.000 đồng), ngân sách khoảng 1,53 tỷ đồng.

Quy về diện tích sử dụng, con số đó tương đương khoảng 9.570.000 đồng cho mỗi m² sàn ở — cao hơn đơn giá danh nghĩa vì móng và mái vẫn được tính tiền. Đây là lý do nhiều chủ nhà thấy hóa đơn thực tế vượt dự tính ban đầu 15-25%.

Nếu công trình phải thẩm tra tổng mức đầu tư, đối chiếu thêm suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng công bố (Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026, mặt bằng giá quý IV/2025, đã bao gồm thuế GTGT 10%) — chỉ tiêu này dùng cho công trình dân dụng đầy đủ hạng mục, khác với đơn giá trọn gói của nhà thầu xây nhà ở.

Bảng so sánh đơn giá và tổng kinh phí theo gói thi công

Bảng dưới áp cùng một hệ số (móng 40-50%, mái 50-70%) cho ba loại nhà phổ biến. Đơn giá là mức tham khảo 2026 do nhà thầu công bố, chưa gồm nội thất rời, ép cọc và một số hạng mục đặc biệt.

Hai điểm cần lưu ý khi so sánh báo giá: thứ nhất, một số nhà thầu tính hệ số móng và mái khác nhau, nên đơn giá thấp hơn chưa chắc tổng tiền thấp hơn; thứ hai, giá vật tư hoàn thiện quyết định phần lớn khoảng cách giữa gói phổ thông và gói cao cấp, còn kết cấu phần thô gần như không đổi.