Chi phí xây dựng nhà ở 2026: cách tính, đơn giá và dự toán từng hạng mục

Chi phí xây dựng nhà ở gồm những khoản nào

Dự toán chi phí xây dựng nhà ở không phải một con số duy nhất mà là tổng của nhiều khoản mục. Phụ lục I Thông tư 36/2026/TT-BXD (ban hành ngày 26/6/2026) quy định công thức sơ bộ tổng mức đầu tư gồm: chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án; chi phí tư vấn xây dựng; chi phí khác và chi phí dự phòng.

Với một căn nhà ở riêng lẻ của gia đình, các khoản mục đó quy về năm nhóm mà chủ nhà thực sự phải trả tiền:

• Thiết kế và thủ tục: hồ sơ thiết kế, khảo sát địa chất, xin phép xây dựng.
• Phần thô: vật tư và nhân công cho móng, khung, tường, sàn, mái — bê tông, thép, gạch, cát, đá.
• Hoàn thiện: trát, ốp lát, sơn, cửa, trần, lan can, cầu thang.
• Điện nước và thiết bị: đường ống, dây điện, tủ điện, thiết bị vệ sinh, thiết bị điện.
• Dự phòng: khối lượng phát sinh và trượt giá trong thời gian thi công.

Trong suất vốn đầu tư nhà ở riêng lẻ, Bộ Xây dựng công bố tỷ trọng từng phần như sau: phần móng 15-30%, kết cấu thân 30-40%, kiến trúc, hoàn thiện và hệ thống kỹ thuật 30-55%. Ba khoảng này chồng lấn nhau nên cộng lại không bằng 100%; chúng là biên độ cho thấy phần móng có thể chiếm từ 15% đến 30% tùy loại móng và điều kiện địa chất.

Một điểm phải nắm trước khi so sánh bất kỳ báo giá nào: suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng đã bao gồm thuế GTGT 10%, chưa bao gồm chi phí dự phòng, và với nhà ở riêng lẻ thì chưa bao gồm chi phí thiết bị. Phần xây dựng trong suất vốn đầu tư gồm phần ngầm, kết cấu phần thân, phần kiến trúc, hoàn thiện (trát, sơn, ốp, lát) và điện, nước trong nhà.

Cách tính chi phí xây dựng theo m² sàn và hệ số móng, mái

Công thức mà hầu hết nhà thầu dùng để lập báo giá:

Chi phí = (diện tích sàn × số tầng + diện tích sàn × hệ số móng + diện tích mái × hệ số mái) × đơn giá × (1 + tỷ lệ dự phòng)

Điểm khác với trực giác: diện tích tính giá không bằng diện tích sàn sử dụng. Móng và mái được quy đổi thành một tỷ lệ phần trăm của diện tích tầng trệt. Các hệ số đang được dùng phổ biến:

• Móng đơn: 30% diện tích tầng trệt.
• Móng băng: 50% diện tích tầng trệt.
• Dải móng trên nền cọc bê tông cốt thép, cọc khoan nhồi: 40-50% (chưa gồm chi phí cọc).
• Móng bè: 100% diện tích tầng trệt.
• Tầng hầm: 150% nếu sâu dưới 1,2 m, 170% nếu sâu trên 1,2 m, 200% nếu sâu trên 1,8 m so với vỉa hè.
• Mái tôn: 35%; mái bê tông cốt thép đúc bằng hoặc mái ngói xà gồ sắt: 50%; mái xiên bê tông dán ngói: 75% — đều nhân thêm hệ số nghiêng của mái.
• Sân thượng: 50%; trệt, các lầu và tum thang: 100% diện tích.

Ví dụ một căn nhà phố 5 × 16 m (80 m² mỗi tầng), 2 tầng, móng băng và mái bê tông cốt thép đúc bằng:

• Diện tích sàn: 80 × 2 = 160 m²
• Móng: 80 × 50% = 40 m²
• Mái: 80 × 50% = 40 m²
• Diện tích tính giá: 160 + 40 + 40 = 240 m²

Với đơn giá thô 3.700.000 đồng/m² và hoàn thiện 2.650.000 đồng/m² theo bảng giá Thiết Kế Nhà 365, phần thô là 888.000.000 đồng, phần hoàn thiện là 636.000.000 đồng, tổng 1.524.000.000 đồng — đúng bằng đơn giá trọn gói 6.350.000 đồng/m² nhân 240 m². Cộng dự phòng 10% (152.400.000 đồng) thành 1.676.400.000 đồng. Quy về diện tích ở thực tế (160 m²), chi phí là khoảng 9.525.000 đồng/m² sàn ở, cao hơn khoảng 50% so với đơn giá danh nghĩa 6.350.000 đồng/m² vì móng và mái vẫn phải trả tiền.

Hệ số là nơi hai báo giá chênh nhau nhiều nhất. Nếu nhà thầu tính móng 40% thay vì 50%, diện tích tính giá còn 232 m² và tổng tiền giảm 50.800.000 đồng ở đơn giá 6.350.000 đồng/m² — cùng một ngôi nhà, cùng một đơn giá, chỉ khác hệ số.

Đơn giá xây dựng 2026 và phạm vi từng gói thi công

Bảng dưới tổng hợp mức giá đang được các đơn vị thi công công bố cho năm 2026. Cột phạm vi quan trọng ngang cột giá: hai con số cùng gọi là trọn gói có thể không bao gồm cùng một khối lượng công việc.

Hai nhận xét rút ra từ bảng. Thứ nhất, giá trọn gói của Thiết Kế Nhà 365 đúng bằng tổng hai gói lẻ của chính họ: 3.700.000 + 2.650.000 = 6.350.000 đồng/m² ở mức thấp và 3.700.000 + 3.350.000 = 7.050.000 đồng/m² ở mức cao, nghĩa là trọn gói ở đây chỉ là thô cộng hoàn thiện. Thứ hai, mức 7.500.000 đồng/m² của Mai Việt không đắt hơn một cách vô lý: đơn giá đó đã gồm thiết kế và nội thất cơ bản, hai khoản mà gói 6.350.000 đồng/m² để ngoài. Đặt hai con số cạnh nhau mà không so phạm vi là so sánh sai.

Vì vậy khi nhận báo giá, câu hỏi đầu tiên không phải là bao nhiêu một m² mà là một m² đó gồm những gì: vật tư thô, nhân công, vật tư hoàn thiện, thiết kế, nội thất rời, thuế GTGT, hay cả hạng mục phụ như ép cọc và tháo dỡ nhà cũ.

Suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng: mốc để kiểm tra báo giá

Bộ Xây dựng công bố suất vốn đầu tư xây dựng năm 2025 tại Quyết định 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026, tính theo mặt bằng giá quý IV/2025 và đã bao gồm thuế GTGT 10%. Đây là mức bình quân cả nước cho công trình phổ biến, không phải giá của một nhà thầu cụ thể, nhưng nó cho biết báo giá đang cao hay thấp so với mặt bằng chung.

Cách dùng bảng: lấy tổng báo giá chia cho diện tích sàn ở (không phải diện tích tính giá) rồi so với mức tương ứng. Với ví dụ 240 m² tính giá và 160 m² sàn ở, báo giá 1.524.000.000 đồng tương đương 9.525.000 đồng/m² sàn, cao hơn khoảng 14% so với 8.370.000 đồng/m² của nhà 2-3 tầng không tầng hầm. Mức chênh này hợp lý cho nhà phố ở đô thị lớn, nơi giá nhân công và vật tư cao hơn bình quân cả nước; nếu chênh 40-50% thì nên hỏi lại từng hạng mục thay vì chỉ nhìn đơn giá.

Cần nhớ đây là chỉ tiêu bình quân: khi áp cho công trình cụ thể phải điều chỉnh theo thời điểm bằng chỉ số giá xây dựng của địa phương và theo vùng bằng hệ số vùng, và bảng trên không thay thế báo giá đã chốt trong hợp đồng.

Dự phòng phí: để bao nhiêu và căn cứ vào đâu

Chi phí dự phòng trong tổng mức đầu tư gồm hai phần: dự phòng cho khối lượng, công việc phát sinh và dự phòng cho yếu tố trượt giá. Theo Phụ lục I Thông tư 36/2026/TT-BXD, dự phòng cho khối lượng phát sinh không quá 15% tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn xây dựng và chi phí khác; dự phòng trượt giá xác định theo chỉ số giá xây dựng.

Với một căn nhà ở gia đình, 5-10% là khoảng đủ dùng: 5% khi đã có bản vẽ thi công đầy đủ và hợp đồng giá cố định, 10% khi còn chọn vật liệu hoàn thiện hoặc chưa khảo sát kỹ địa chất. Trên ví dụ 1.524.000.000 đồng ở trên, 5% là 76.200.000 đồng và 10% là 152.400.000 đồng; mức trần 15% cho khối lượng phát sinh tương đương 228.600.000 đồng.

Dự phòng không phải tiền thừa. Đó là khoản bù cho ba loại phát sinh gần như luôn xảy ra: thay đổi vật liệu hoàn thiện giữa chừng, xử lý nền đất yếu hoặc tăng chiều sâu móng sau khảo sát, và giá vật tư tăng giữa lúc ký hợp đồng và lúc thi công.

Kiểm tra báo giá nhà thầu trước khi ký hợp đồng

Một bảng báo giá tốt trả lời được tám câu hỏi sau bằng con số, không bằng câu đã bao gồm hết:

1. Diện tích tính giá gồm những gì? Yêu cầu con số m² riêng cho sàn, móng, mái, tum, sân thượng, ban công — đừng nhận câu khoảng 240 m².
2. Hệ số móng và mái là bao nhiêu? 40% hay 50% cho móng băng, 50% hay 75% cho mái dán ngói: chênh vài chục triệu đồng trên cùng một căn nhà.
3. Đơn giá đã gồm thuế GTGT chưa? Suất vốn đầu tư của Bộ Xây dựng đã gồm 10%; các bảng giá tham khảo của nhà thầu không ghi rõ, nên phải hỏi và ghi vào hợp đồng.
4. Vật tư có ghi tên hãng và mác cụ thể không? Xi măng, thép, gạch, sơn, gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh — thiếu tên hãng là thiếu cơ sở để đối chiếu.
5. Có gồm ép cọc, đào đất, tháo dỡ nhà cũ, đấu nối điện nước, xin phép xây dựng? Đây là những hạng mục hay bị loại khỏi báo giá để con số trông thấp hơn.
6. Thiết kế có nằm trong đơn giá không? Nhiều đơn vị báo giá thi công và tính phí thiết kế riêng, hoặc miễn giảm phí thiết kế khi ký trọn gói.
7. Nội thất rời (bếp, tủ, giường) có trong hợp đồng không? Thiết bị và nội thất là phần dễ bị hiểu nhầm là đã có trong trọn gói.
8. Điều khoản phát sinh và tiến độ? Ai trả khi khối lượng tăng, mức phạt khi bàn giao chậm, thời hạn bảo hành.

Sau khi có đủ tám câu trả lời, đưa tổng tiền về cùng một đơn vị so sánh là đồng trên mỗi m² sàn ở, rồi đối chiếu với bảng suất vốn đầu tư ở trên. Cách này loại bỏ được phần lớn bẫy của những báo giá chênh nhau vài trăm triệu mà đơn giá chỉ khác vài trăm nghìn.